Le conseil syndical est un organe constitutif de la copropriété.

Il a un rôle important dans l’équilibre de la copropriété.

Changermacopro n’a pas la prétention de penser pouvoir changer l’Homme, mais plutôt d’informer ses lecteurs sur des interprétations, des usages, ou encore de partager son expérience terrain.

Nous allons donc commenter l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Le nombre de membres devant constituer le conseil syndical est quelquefois précisé dans le règlement de copropriété. Dans le cas contraire, nous comprenons que le conseil syndical est un organe collégial, donc constitué d’au moins 2 personnes. Un nombre impair est toutefois fortement conseillé afin de parvenir à dégager une majorité en réunion du conseil syndical.

Ce conseil syndical a pour mission d’assister et de contrôler le syndic. Nous nous attarderons sur ces notions dans un autre article. Nous insistons toutefois sur le fait que le conseil syndical n’a pas le choix entre assister ou contrôler ; il doit faire les deux.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Cet alinéa, dit que le conseil syndical a le pouvoir de donner son avis sur tout, au syndic et/ou à l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale. Il peut même proposer à l’assemblée d’être consulté à partir du 1er euro de dépense afin de conserver le choix de prestataires et la maîtrise du budget de la copropriété. Nous comprenons que dans cette situation le conseil syndical n’aurait qu’une confiance relative vis à vis de son syndic. Ces points sont donc à adapter en fonction de la relation entretenue avec votre syndic.

Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

Alinéa commenté dans un précédent article.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Selon nous, l’avis du conseil syndical est idéalement écrit. Tout le monde ne vient pas en assemblée générale mais tous ne se désintéressent pas de la vie de leur copropriété. Les paroles s’en vont et les écrits restent…

Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

Unique dérogation possible. Situation à éviter. Il est préférable d’avoir un conseil syndical même dans une toute petite copropriété, quand bien même ce dernier serait constitué d’une seule personne (vs organe collégial).

Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

Mesdames, Messieurs, Chers membres du conseil syndical, vous avez plus de droits que les copropriétaires, vous comprenez bien que votre syndic doit se mettre en quatre pour vous satisfaire. Si vos demandes manquent de réponses ou qu’elles arrivent tardivement, agissez. Imaginez ce que doivent vivre les autres copropriétaires qui ne disposent pas d’autant de soutien de la part du législateur.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.

Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Nous voyons encore trop souvent le président du conseil syndical élu par l’assemblée. Nous précisons que le président peut être élu durant l’assemblée générale, mais il doit l’être par les membres du conseil syndical. Dans le cas où ce dernier serait élu postérieurement, le conseil syndical devra en aviser le syndic.

(1)Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires.

Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

  • Pour décider de ne pas instituer de conseil syndical article 26 (double majorité) sauf pour les syndicats coopératifs pour qui c’est impossible.
  • Pour revenir à la normale et désigner un conseil syndical = article 25 (majorité absolue)

A défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.

Ce dernier paragraphe est à rattacher à la situation précédée du (1) et est sa suite logique. Vous devez absolument éviter de rester sans votre seul véritable organe de contrôle : Le Conseil Syndical.